Mieter*innen schützen – Milieuschutzgebiete für Marzahn-Hellersdorf

Steigende Mieten sind in allen Berliner Bezirken ein Problem – auch in Marzahn-Hellersdorf. Angesichts der vielen neu gebauten (teuren) Wohnungen und der diversen Mieterhöhungsankündigungen der letzten Zeit haben meine Kollegin Katrin Schmidberger und ich beim Senat gefragt, ob endlich auch das Instrument der “Milieuschutzgebiete” vorbereitet wird (Drucksache 19/24207). Entsprechende Voruntersuchungen sind verpflichtend durchzuführen. Fast alle anderen Bezirke sind in den letzten Jahren zum Schutz ihrer Mieter*innen aktiv geworden.

Das „Argument“, in Marzahn-Hellersdorf bestehe keine Verdrängungsgefahr von einkommensschwachen Haushalten, trifft zumindest für die landeseigenen Wohnungen so nicht mehr zu, da es hier immer wieder zu deutlichen Mieterhöhungen kommt. Bündnis 90/Die Grünen sehen sowohl Senat als auch Bezirk in der Verantwortung sich endlich aktiv für die Schaffung von Milieuschutzgebieten zum Schutz von Mieter*innen einzusetzen.

Immerhin wurde im vergangenen Jahr 2024 ein Grobscreening für ausgewählte Gebiete mit einem niedrigeren sozioökonomischen Status durchgeführt. Dabei wurden die Bereiche Buckower Ring, Neue Grottkauer Straße und Adele-Sandrock-Straße untersucht. Eine Prüfung der Indikatoren für Milieuschutzgebiete bzw. soziale und städtebauliche Erhaltungssatzung für Marzahn-Hellersdorf und ein Verfahren zur Überprüfung wurde aber nicht eingeleitet. Ebenso ist gegenwärtig für kein Gebiet eine Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung vorgesehen. Bündnis die Grünen sagen: Zeit zu handeln, bevor es zu spät ist.

Hintergrund: Die sozialen Erhaltungsverordnungen haben gemäß Paragraf 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen.

• Milieuschutz statuiert einen Genehmigungsvorbehalt für bauliche Vorgänge (Rückbau, bauliche Änderung, Nutzungsänderung).
• Nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB hat der Bezirk darüber hinaus ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten.
• In Milieuschutzgebieten ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gemäß Umwandlungsverbotsverordnung genehmigungspflichtig und nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.

Frage 1. Welche Maßnahmen haben Senat und Bezirk ergriffen um Mieter*innen auch in Marzahn-Hellersdorf durch die Ausweisung von Milieuschutzgebieten bzw. soziale und städtebauliche Erhaltungssatzung zu schützen?

Für die Vorbereitung und Festlegung von sozialen Erhaltungsgebieten sind die Bezirke zuständig. Aus Sicht des Bezirks ist auch aufgrund der Eigentumsstrukturen in den betreffenden Gebieten (Großsiedlungen Marzahn und Hellersdorf), die sich überwiegend im Eigentum städtischer Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften befinden, ein Potential zur Aufwertung und damit zur Verdrängung von einkommensschwachen Haushalten sowie eine damit verbundene Gefahr der unerwünschten Veränderung der Struktur der Wohnbevölkerung aktuell nicht absehbar.

Frage 2. Wurden für Marzahn-Hellersdorf bereits Grobscreenings für den Bezirk bzw. Teilgebiete des Bezirkes durchgeführt?

Der Bezirk überprüft seit mehreren Jahren beispielhaft für die Großsiedlungen Marzahn und Hellersdorf, inwieweit die Notwendigkeit zum Einsatz des sozialen Erhaltungsrechts vorliegt. Im Jahr 2024 wurde ein Grobscreening für ausgewählte Gebiete mit einem niedrigeren sozio- ökonomischen Status durchgeführt. Dabei wurden die Bereiche Buckower Ring, Neue Grottkauer Straße und Adele-Sandrock-Straße untersucht.

Frage 3. Wann ist demnach eine Prüfung der Indikatoren für Milieuschutzgebiete bzw. soziale und städtebauliche Erhaltungssatzung für Marzahn-Hellersdorf vorgesehen?
Frage 4. Ist bereits ein Verfahren zur Überprüfung eingeleitet worden?

Gegenwärtig ist eine Prüfung der Indikatoren nicht vorgesehen. Eine Prüfung wurde bisher auch nicht eingeleitet.

Frage 5. Für welche weiteren Gebiete in Marzahn-Hellersdorf ist eine Überprüfung für den Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB bisher vorgesehen? Bitte auflisten.
Frage 6. Ist für einzelne Gebiete mit einer entsprechenden Erhaltungssatzung zu rechnen?
Frage 7. Falls ja, wie viele Personen und Haushalte wohnen in diesen Gebieten und wie viele Wohnungen werden erfasst (bitte pro Gebiet auflisten)?

Gegenwärtig ist für kein Gebiet eine Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung vorgesehen.

Frage 8. Wird Marzahn-Hellersdorf vom Senat Mittel zur Schaffung einer sozialen und städtebauliche Erhaltungssatzung bzw. von Milieuschutzgebieten erhalten, falls der Bezirk Mittel für Untersuchungen und Festsetzungen braucht? Falls ja, für welche Maßnahme (Bitte um Aufschlüsselung nach Bezirken und Finanzierungshöhe)?

Soweit der Bezirk Unterstützung beantragt und nachweist, dass ihm keine eigenen Mittel für die Vorbereitung von Erhaltungsverordnungen zur Verfügung stehen, prüft der Senat die Finanzierung mit seinen Mitteln. Die Vorbereitung und regelmäßige Überprüfung des Einsatzes des sozialen Erhaltungsrechts zählen zu den vom Senat unterstützten Maßnahmen:

• Screenings zur Bestimmung von Verdachtsgebieten für den Instrumenteneinsatz,
• vertiefende Untersuchungen zur Vorbereitung der Festlegung von sozialen Erhaltungsgebieten sowie
• Nachuntersuchungen zur Überprüfung des Fortbestandes der Anwendungsvoraussetzungen für den Instrumenteneinsatz.

Frage 9. Für welche Maßnahmen haben 2024/2025 Bezirke Mittel zum Milieuschutz bzw. soziale und städtebauliche Erhaltungssatzung vom Senat bekommen? Bitte Auflisten nach Bezirken, Maßnahmen und Höhe der Mittel.

Der Senat unterstützt im Zeitraum 2024 und 2025 vier Bezirke mit insgesamt 284.150,89 Euro. Finanziert werden vertiefende Untersuchungen sowie Nachuntersuchungen (vgl. Antwort zu Frage 8). Die nachgefragten Angaben sind in der folgenden Übersicht dargestellt. Da die Gesamtfinanzierung einzelner Maßnahmen über den Zeitraum 2024 und 2025 hinausgeht, sind für diese Fälle alle relevanten Jahre angegeben.

Bezirk	Maßnahmen	Gesamtmittel in Euro	Davon Euro im Jahr
			2023	2024	2025	2026
Charlottenburg – Wilmersdorf	Nachuntersuchungen	42.000,00	–	–	30.000,00	12.000,00
Spandau	Vertiefende Untersuchungen	62.093,01	–	40.000,00	22.903,01	–
Tempelhof – Schöneberg	Nachuntersuchungen	130.928,74	30.000,00	100.928,74	–	–
Reinickendorf	Nachuntersuchungen	90.319,14	–	50.000,00	40.319,14	–

Frage 10. Falls eine Bezirksverwaltung bei der Beantwortung involviert war, welche Frist wurde zur Beantwortung der Fragen
gesetzt?

Der Bezirk Marzahn-Hellersdorf wurde am Montag, den 27.10.2025, um Stellungnahme mit Fristsetzung zum Donnerstag, den 06.11.2025, Dienstschluss gebeten.