Marzahn: Umbaupläne Tal-Center

Der geplante Umbau des Tal-Center erhitzt die Gemüter. Das kleinste Einkaufszentrum in Marzahn-Hellersdorf geht auf ein Versorgungszentrum zurück, das in den 80er-Jahren gebaut wurde. Angekauft wurde das Tal-Center Ende vergangenen Jahres von der „OIB/Gewobag Tal Center Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH“. Dahinter steht ein gemeinsames Joint Venture aus der Gewobag AG und dem Projektentwickler OIB. Derzeit werden nach Auskunft des Senats auf Grund vorgetragener Einwendungen erneut Abstimmungen zur weiteren Konkretisierung der Zielstellung des Bebauungsplanes unter Berücksichtigung des gesamten Quartiers zwischen Wuhletalstrasse, Blumberger Damm, Mehrower Allee und Straßenbahntrasse durchgeführt (Drucksache 19/15702).

Auf Grund der Erforderlichkeit der Klärung grundsätzlicher Planungsinhalte im Stadtquartier wird die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 (1) BauGB einschließlich informeller Beteiligungsformate nicht vor dem II. Quartal 2024 zu erwarten sein. Es bleibt also noch Zeit die offenen Fragen zu klären. Bündnisgrünes Ziel bei der Standortentwicklung ist die Sicherung der Nahversorgung, der Erhalt des Fortuna-Parkes für die Naherholung und ein gutes Ärztehaus für eine Verbesserung der ärztlichen Versorgung im Gebiet.

Vom vorherigen privaten Eigentümer wurde geplant, dass das Einkaufszentrum einem völlig neuen Wohnquartier weichen soll. Mit einem entsprechenden städtebaulichen Konzept, das zudem den derzeitigen Parkplatzbereich baulich neu fassen sollte, um ihn als zentrales und verbindendes Freiraumelement zu stärken, wandte sich der Vorhabenträger an den Bezirk. Zur städtebaulichen Neuordnung und Weiterentwicklung des Tal-Centers mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren 10-29-1 VE gehörte die Schaffung der planungsrechtlichen Zulässigkeit von rund 530 Wohnungen (bei 100 m² BGF je WE = BGF 53.000 m² für Wohnnutzung) mit einer neuen Kita. Im Raum steht eine Hochhausbebauung mit 18 Vollgeschossen. Da das bestehende Planungsrecht lediglich die gewerblichen Nutzungen des Tal-Centers umfasst, kommt hierbei die kooperative Baulandentwicklung nach Berliner Modell zum Tragen, bei welcher der Vorhabenträger die infrastrukturellen Mehrbedarfe eines höheren Baurechtes mitfinanziert.

 1. Wie ist der aktuelle Stand zur geplanten Bebauung am Standort des bisherigen Tal-Centers?

Die Zweckarchitektur der damals errichteten Handelseinrichtungen, die nun zum Tal-Center gehören, weist ein erhebliches Potenzial für gestalterische und funktionale Verbesserungen auf. Gleichzeitig ist das Plangebiet durch die Tramlinien 16 und M8 sowie durch verschiedene Buslinien sehr gut an den ÖPNV angebunden. Dies spricht für die Rekonstruktion von städtebaulich prägnanten Hochpunkten in der Großsiedlung Marzahn. Mit einem städtebaulichen Konzept, das zudem den derzeitigen Parkplatzbereich baulich neu fassen sollte, um ihn als zentrales und verbindendes Freiraumelement zu stärken, wandte sich der Vorhabenträger an den Bezirk. Auch wegen der aufwertenden Platznutzung und Grün- und Wegeverbindungen wurde dem Konzept mit Einleitung des beantragten vorhabenbezogenen Bebauungsplans 10-29-1 VE im Jahr 2017 gefolgt.

Zur städtebaulichen Neuordnung und Weiterentwicklung des Tal-Centers mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren 10-29-1 VE gehörte die Schaffung der planungsrechtlichen Zulässigkeit von rund 530 Wohnungen (bei 100 m² BGF je WE = BGF 53.000 m² für Wohnnutzung) mit einer neuen Kita. Da das bestehende Planungsrecht lediglich die gewerblichen Nutzungen des Tal-Centers umfasst, kommt hierbei die kooperative Baulandentwicklung nach Berliner Modell zum Tragen, bei welcher der Vorhabenträger die infrastrukturellen Mehrbedarfe eines höheren Baurechtes mitfinanziert.

Nach einem Eigentümerwechsel zu Beginn dieses Jahres befindet sich der Bezirk mit dem neuen Eigentümer (Joint-Venture mit der zukünftigen Firmierung: OIB/Gewobag Tal Center Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH, bestehend aus der Gewobag und OIB) in Abstimmung zur Weiterentwicklung des Gebietes.

2. Ist das städtebauliches Konzept des Eigentümers und in Abstimmung mit dem Bezirk entstanden?

Das erste städtebauliche Konzept zum Bebauungsplan 10-29-1VE ist in Abstimmung zwischen dem damaligen Eigentümer und dem Bezirksamt entstanden. Nach dem Eigentümerwechsel gab es seitens des neuen Eigentümers eine Überarbeitung, welche dem Bezirk ebenfalls vorgestellt wurde. Derzeit werden auf Grund vorgetragener Einwendungen erneut Abstimmungen zur weiteren Konkretisierung der Zielstellung des Bebauungsplanes unter Berücksichtigung des gesamten Quartiers zwischen Wuhletalstrasse, Blumberger Damm, Mehrower Allee und Straßenbahntrasse durchgeführt.

3. Gab es bereits Gespräch mit dem neuen Eigentümer der städtischen GEWOBAG? Wenn ja mit welchem Ergebnis? Wenn nein, warum nicht?

Zwischen dem Bezirksamt und dem neuen Eigentümer wurden mehrere Gespräche geführt. Einbezogen in diese Gespräche wurden auch die direkten Nachbarn (FORTUNA Wohnungsunternehmen eG und FELIX Wohnungsgenossenschaft eG). Ziel der Standortentwicklung ist die Sicherung der Nahversorgung durch eine zukunftsfähige Neukonzeption der bestehenden Einzelhandelseinrichtungen. Darüber hinaus soll die bestehende ärztliche Versorgung am Standort gesichert oder verbessert werden und es sind Pflegeeinrichtungen, eine Kindertagesstätte sowie geförderter Wohnraum vorgesehen.

4. Wann ist mit der Fertigstellung des Bebauungsplan 10-29-1VE zu rechnen?

Bis zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels in 2022 ist das bereits 2017 eingeleitete vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren nicht weitergeführt worden, da der Vorhabenträger nicht die notwendigen Unterlagen beibrachte. In 2022 fanden erste Gespräche mit dem neuen Eigentümer zur Weiterführung des Verfahrens statt. Auf Grund der Erforderlichkeit der Klärung grundsätzlicher Planungsinhalte im Stadtquartier wird die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung nach § 3 (1) BauGB einschließlich informeller Beteiligungsformate nicht vor dem II. Quartal 2024 zu erwarten sein. Daran schließen sich die weiteren Schritte des Bebauungsplanverfahrens an. Ein genauer Zeitpunkt der Festsetzung des Bebauungsplanes ist aus heutiger Sicht noch nicht darstellbar, da hier die Vielfalt der Sachverhalte, die sich im Rahmen der gutachterlichen Betrachtung und der Abwägung aller Belange ergeben, noch nicht bekannt sind.

5. Wie viele Geschosse sind laut der Planung des Eigentümers GEWOBAG vorgesehen?

Für die Wohnnutzung ist seitens des Eigentümers eine Bruttogrundfläche i. H. v. 53.000 m² geplant. Die Geschossigkeit der Gebäude ist noch offen. Zu beachten ist, dass ein Bebauungsplanverfahren ergebnisoffen geführt wird.

6.  Wann ist mit einer Beteiligung der Öffentlichkeit zu rechnen?

Bereits am 16.02.2023 fand eine informelle Bürgerbeteiligung am Tal-Center statt. Im Zuge des B-Planverfahrens werden die Instrumente der Bürgerbeteiligung voll ausgeschöpft. Zusätzlich sind im Zuge des Verfahrens begleitende, informelle Partizipationsformate in Abstimmung mit dem Bezirksamt geplant.